Renditeobjekte: Geld gewinnbringend in Immobilien anlegen

Bei einem Renditeobjekt handelt es sich um eine Immobilie, mit der der Eigentümer Einnahmen erzielen möchten. Bei einem Renditeobjekte bewohnt der Eigentümer die Immobilie nicht selbst, sondern vermietet sie an Dritte weiter. Das Ziel eines Eigentümers ist es, mit einem Renditeobjekt eine positive Rendite am Jahresende zu erzielen. Andere Bezeichnungen für Renditeobjekte sind „Anlageimmobilien“, „Renditeimmobilien“ oder „Zinshäuser“.

Was ist ein Renditeobjekt?

Renditeobjekte sind Immobilien, die Sie erwerben, um Ihr eigenes Vermögen auszubauen oder zu vermehren. Ein Renditeobjekt ist eine Investition, die – anders als etwa ein Sparbuch – regelmäßig Erträge abwirft. Somit kann man durch die Vermietung einer Immobilie nicht nur sein Geld vermehren, sondern auch von regelmäßigen Einnahmen profitieren. Die ideale Situation ist es natürlich, wenn die Einnahmen die Ausgaben übersteigen und somit ein Gewinn erzielt wird. Das Wort Rendite bezeichnet in diesem Fall das Verhältnis zwischen den Einnahmen und den Ausgaben. Je höher der Anteil der Einnahmen, desto besser für Sie.

Die Rendite einer Immobilie setzt sich aus den Einnahmen und Ausgaben zusammen. Die Einnahmen beinhalten die regelmäßigen Mieteinnahmen und den Verkaufserlös der Immobilie. Zu den Ausgaben gehören der ursprüngliche Kaufpreis, die Modernisierungskosten, die Grundsteuer sowie die Kosten für die Finanzierung der Immobilie.

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Welche Art von Renditeobjekt sollte man erwerben?

Vor Erwerb einer Immobilie sollten Sie sich natürlich Gedanken darüber machen, wie Ihr späteres Renditeobjekt aussehen soll. Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus vermieten, ein Einfamilienhaus oder doch lieber eine Eigentumswohnung? Je nach Höhe Ihres Budgets und sind Sie eventuell in Ihren Möglichkeiten eingeschränkt. Wir von der BG Anlageimmobilien GmbH beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten.

Wohnungen

Wenn Sie in kleinerem Rahmen investieren wollen, ist eine vermietbare oder vermietete Wohnung als Renditeobjekt oft eine gute Wahl. Allerdings sollten Sie nicht blindlings eine Wohnung kaufen und hoffen, dass sie sich als renditestarkes Investment eignet. Gut ausgestattete Wohnungen in Bestlagen in großen deutschen Städten sind zwar teuer, aber die Mieteinnahmen reichen oft nur knapp für die Darlehensraten und Kosten für Verwaltung und Instandhaltung aus. Auf lange Sicht könnte es daher schwierig sein, ausschließlich mit dieser Art von Investment eine hohe Rendite zu erzielen.

Wer eine Mietwohnung kaufen möchte, sollte nicht unbedingt auf eine Top-Lage fixiert sein. Oft sind die Renditen in eher mittelmäßigen Lagen höher. Wer nicht unbedingt in einer Metropole investieren möchte, kann auch weitere Standorte in Betracht ziehen, etwa kleinere Städte. Diese können oft mit einer höheren Rendite punkten. Allerdings gilt es zu beachten, dass Städte, die in einer strukturschwachen Region liegen, ungewisse Zukunftsaussichten haben und das Leerstandsrisiko höher sein könnte.

Mietshäuser und Zinshäuser

Zinshäuser sind große Wohn- und Geschäftshäuser, die in der Regel vollständig vermietet werden. Der Kauf eines solchen Gebäudes dient dem Investor hauptsächlich dazu, regelmäßig Einnahmen in Form von Mieten zu erzielen – daher auch der Name Zinshaus. Gegenüber dem Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus allerdings um ein Vielfaches teurer, daher eher für finanzstarke Investoren geeignet.

Gewerbeimmobilien: Bürogebäude, Praxen etc.

Einige finanzstarke Investoren erwerben für ihr Portfolio an Renditeobjekten anstatt  Wohn- lieber Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Bürogebäude. Büroimmobilien erzielen zwar in der Regel eine höhere Rendite als Wohnimmobilien, gehen aber auch mit  einigen  Risiken einher:

  • Bürogebäude werden oft an nur einen oder wenige gewerbliche Mieter vermietet. Wenn hier ein Mietausfall, wie z.B. durch eine Insolvenz auftritt, ist die finanzielle Auswirkung merkbar stärker, als bei einer kleinen Wohnung.
  •  Gewerbliche Mieter sind anspruchsvoller als “normale” Mieter von Wohnungen. Das heißt, hier ist öfter mit Umbauten, Renovierungen oder Generalüberholungen von Ausstattung und Technik zu rechnen.
  • Stark zyklisch und abhängig von der Wirtschaftslage: in Zeiten von hoher Nachfrage und boomender Wirtschaft lassen sich überdurchschnittliche Renditen einfahren. Anders herum ist bei einem Angebotsüberhang aufgrund schwächerer Wirtschaft ein längerer Leerstand nicht auszuschließen. Oft müssen Eigentümer den Mietern dann mit günstigeren Preisen entgegenkommen.

Allerdings haben Gewerbeimmobilien als Renditeobjekte auch ihre Vorzüge:

  • Mietrecht ist investorenfreundlich: Bei Büroimmobilien sind lange Vertragslaufzeiten von mehreren Jahren üblich, was eine enorme Sicherheit bietet.
  • Möglichkeit der Auswahl sicherer Mieter: große, internationale Konzerne bieten als Mieter sehr gute Sicherheiten, da das Zahlungsausfallrisiko hier fast nicht gegeben ist. Bei Start-Ups oder jungen  Kleinstunternehmen besteht viel eher das Risiko einer Insolvenz seitens des Mieters.
  • Kein Mietendeckel für gewerbliche Mieter: Anders als bei Wohnimmobilien können bei gewerblichen Renditeobjekten deutlich über dem Marktwert liegende Preise abgerufen werden, sofern die Nachfrage vorhanden ist. 

Lohnen sich Renditeobjekte?

Im Vergleich zu anderen Anlagen, wie etwa Aktien, Fonds oder Sparverträge gelten Renditeobjekte als inflations- und krisensicher. 

Wenn Sie sich für das Alter absichern wollen und einen Bausparvertrag oder eine Rentenversicherung abschließen, so erzielen diese Anlagen in einer Niedrigzinsphase relativ wenig Rendite. Ihr Geld vermehrt bis auf Ihre Einzahlungen nicht weiter. Auf den Betrag, der Ihnen am Ende ausgezahlt wird, zahlen Sie in der Regel einen nicht unwesentlichen Betrag an Steuern, sodass ein Teil Ihres Ersparten direkt in die Kasse des Fiskus wandert.

Wenn Sie in eine Immobilie investieren, müssen Sie auch hier die Mieteinnahmen versteuern. Am Ende des Tages bleibt allerdings wesentlich mehr übrig – denn Sie können zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen. Haben Sie eine Finanzierung für das Objekt in Anspruch genommen, können Sie die Zinsen steuerlich absetzen. Ebenso können Reparaturen, Sanierungen und Aufwertungsarbeiten steuerlich geltend gemacht werden. Zusätzlich steigt der Wert Ihrer Immobilie kontinuierlich weiter an, denn Wohnraum wird immer knapper und die Nachfrage steigt.

Bei einer normalen Inflation von etwa 2-2,5% gleichen Sie dies also durch den Wertzuwachs Ihrer Immobilie in der Regel automatisch aus. Ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung ist eine lohnenswerte Investition, da sich der Kreditbetrag durch die Inflation verringert. Die Schulden werden also geringer. Noch besser: Das Renditeobjekt kann mit etwas Glück später zu einem höheren Preis verkauft werden, als Sie sie gekauft haben. Zusätzlich profitieren Sie von den monatlichen Mieteinnahmen, welche ein zusätzliches Einkommen darstellen.

Profitieren Sie von unserer professionellen Beratung und breitem Portfolio von Renditeobjekten. Ganz gleich, ob Sie in eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilien wie Praxen und Büros investieren wollen. Unsere BG Anlageimmobilien Experten können auf viele verschiedene Renditeobjekte zurückgreifen und so deutliche Vorteile für Sie als Investor sichern.

Mit dem Renditeobjekt eine positive Rendite erwirtschaften

Die meisten Anleger streben eine positive Rendite an. Das bedeutet, dass die Kosten für den Erwerb eines Investments irgendwann den Kaufpreis überschreiten sollten. Dabei sind natürlich nicht nur der reine Kaufpreis relevant, auch weitere anfallende Kosten müssen berücksichtigt werden:

Laufende Kosten und unvorhergesehene Reparaturen können die Rendite einer Immobilie beeinflussen. Anleger sollten diese Kosten in ihre Berechnung der Rendite miteinbeziehen. Die laufenden Kosten werden durch die monatlichen Mieteinnahmen aufgerechnet, aber diese decken nicht immer alle Kosten ab.

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Worauf sollten Sie bei Renditeobjekten achten?

Es ist wichtig, sich vorab genau über das Thema Renditeobjekte informieren. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie auf dem richtigen Weg sind und worauf es ankommt. Hier erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Punkte:

  1. Art des Objekts: Eine einzelne Wohnung, ein Mehrfamilienhaus, oder doch ein Gewerbeobjekt? Diese Immobilien gehen mit verschiedenen Eigenschaften einher und haben verschiedene Risiko- und Renditeerwartungen. Zudem unterscheiden Sie sich in der Höhe des Eigenkapitals, welches Sie einbringen müssen.
  2. Lage des Objekts: Insbesondere bei Renditeobjekten gilt eine Regel – die Lage macht’s. Je attraktiver die Lage, desto einfacher können die Wohn- oder Gewerbeeinheiten vermietet werden und desto besser ist der Wertzuwachs.
    Wichtige Faktoren sind zum Beispiel:
    – Verkehrsanbindungen, auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln
    – Nähe zu Arbeitsplätzen
    – Ärzte und Krankenhäuser in unmittelbarer Umgebung
    – Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs in Gehweite
  3. Zustand der Immobilie: Achten Sie vor dem Kauf eines Renditeobjekts unbedingt darauf, sie zuvor genauestens zu besichtigen. Denn je älter eine Immobilie ist, desto schlechter ist i.d.R. die Beschaffenheit – und damit die Kosten, welche zusätzlich zum Kaufpreis investiert werden müssen.
  4. Kosten: Kalkulieren Sie genau, ob die monatlichen Einnahmen der Miete die Ausgaben und anfallenden Kosten übersteigen. Denn ein Renditeobjekt lohnt sich nur dann, wenn am Ende ein positiver Cashflow, also mehr Einnahmen als Ausgaben erzeugt werden.

Renditeobjekte: Erst beraten lassen, dann investieren

Renditeobjekte sind eine gute Möglichkeit, sein Vermögen zu vermehren. Wichtig ist dabei, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Nur so kann man wirklich Geld verdienen. Ein finanzielles Polster in Form von Instandhaltungsrücklagen schützt vor möglichen Investitionen im Laufe einer Vermietung. Vorausgehend ist hierfür jedoch eine detaillierte Planung unerlässlich. Lassen Sie sich ausgiebig beraten und handeln Sie keinesfalls überstürzt. Immerhin handelt es sich bei Renditeobjekten um eine größere Investitionssumme, die wohlüberlegt werden muss.

Renditeobjekte: FAQs

Unser Team aus Top-Experten beraten Sie zu allen Fragen, die sich Ihnen stellen. Kontaktieren Sie uns jetzt – kostenlos & unverbindlich.

Artur Kronich

Geschäftsführer Marketing & vertrieb

Der Kauf und die Anlage in Immobilien ist auch steuerlich vorteilhaft. Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten, können Sie den Kaufpreis von der Steuer absetzen. Steuerberater können Ihnen genau sagen, wie viel vom Kaufpreis jährlich abgeschrieben werden darf. Auch die Zinszahlungen für einen aufgenommenen Kredit können als Kosten geltend gemacht werden. Dieser Vorteil ist besonders attraktiv für Anleger mit hohem Einkommenssteuersatz.

Immobilien sind ideal, wenn man eine sehr inflationssichere Geldanlage sucht. Dies lässt sich auf zwei Faktoren zurückführen. Zum einen behalten Immobilien - anders als Wertpapiere - ihren Wert oder steigen sogar im Wert, wenn die Inflation steigt. Andererseits können Kreditnehmer von einer hohen Inflation profitieren, da die Schulden - z.B. für die Finanzierung - durch die hohen Preise relativ gesehen sinken.

Bei dem Kauf von Renditeobjekten haben Investoren mehrere Vorteile: 

  • Monatliche Mieteinnahmen
  • Wertzuwachs durch Wertsteigerung 
  • Langfristig attraktive Steuervorteile
  • Inflationsschutz des Vermögens
  • Zusätzliche Altersvorsorge

In vielen Regionen ist die künftige Mietpreisentwicklung relativ klar, sodass mit nachhaltigem Wertzuwachs von Immobilien gerechnet werden kann. Dies liegt primär an wirtschaftlichen Faktoren, z.B. welche Konzerne und Großunternehmen zuziehen oder abwandern. 

Wenn Sie in Regionen mit schwacher Infrastruktur oder stetig schrumpfender Bevölkerungszahl investieren, kann dies langfristig ein Risiko darstellen - denn unter Umständen können Sie Ihr Renditeobjekt nicht mehr durchgängig vermieten oder müssen es sogar unter Wert verkaufen.

Der sogenannte Mietpreismultiplikator gibt Aufschluss über die Rendite eines Objektes. Dafür gilt folgende Rechnung:

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

In der Regel gelten Immobilien, die zwischen 4-6% Rendite abwerfen als sehr lukrativ. Achten Sie bei der Auswahl eines Renditeobjekts darauf, zumindest die Ø Inflationsrate von 2-2,5% auszugleichen.

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