Denkmalschutz Immobilien: Geldanlage mit Steuervorteil
Ob Fachwerkhaus oder uriges Reetdach im Norden, Staffelgiebel oder romanischer Rundbogen – Denkmalschutz Immobilien sind etwas Besonderes. Dies gilt auch für steuerliche Gesichtspunkte für Immobilienbesitzer: denn Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, bieten attraktive Steuervorteile.
Unabhängig vom optischen Aspekt haben Eigentümer mit denkmalgeschützten Objekten weitere Vorteile. So können Kauf und Erhaltungsmaßnahmen dieser Immobilien meist noch besser staatlich gefördert werden.
Welche Gebäude fallen unter Denkmalschutz?
Denkmalgeschützte Gebäude werden meist schon seit einigen Jahren genutzt, fallen aber nicht ausschließlich deshalb unter Denkmalschutz. Der Grund hierfür ist, dass die Denkmalverwaltung Ländersache ist und das Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes regelt, welche Kriterien ein Gebäude letztlich erfüllen muss, um als besonders schützenswert gilt. Für eine Eintragung in die Denkmalliste zählen neben dem Baujahr beispielsweise auch die Architektur, der Seltenheitswert und die bauliche Qualität. Demnach können auch Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden, von denen man es vielleicht nicht unbedingt erwartet hätte – wie Leuchttürme, Mühlen oder ehemalige Kasernen-, Krankenhäuser- und Justizvollzugsanstalten.
Denkmalschutz Immobilien sind also nicht nur Gebäude, die etwas in die Jahre gekommen sind, sondern haben primär einen geschichtlichen und baukulturellen Wert. Wenn Gebäude die notwendigen Kriterien erfüllen, werden Sie als Baudenkmal im jeweiligen Bundesland von der zuständigen lokalen Denkmalbehörde in die sogenannte Denkmalliste eingetragen. Dies schützt sie vor Abriss oder baulicher Veränderung. Die Denkmalliste ist öffentlich einsehbar und ist bei Denkmalbehörden des jeweiligen Landkreises, der Stadt oder Kommune verfügbar.
Wichtig: Alle Gebäude, die in der Denkmalliste aufgeführt sind, stehen automatisch unter Denkmalschutz. Es kann allerdings auch vorkommen, dass ein Gebäude bereits unter Denkmalschutz steht und noch nicht in der Liste eingetragen ist.
Immobilie unter Denkmalschutz: Hohe Steuervorteile für Vermieter
Die Käufer von denkmalgeschützten Immobilien können sowohl als Selbstnutzer als auch als Vermieter von steuerlichen Vorteilen profitieren. Unter diesem Aspekt bietet die Denkmalimmobilie einen entscheidenden Vorteil gegenüber herkömmlichen Objekten.
Denkmalschutzbehörde genehmigt wurden. Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, erhalten die Eigentümer eine Bescheinigung vom Denkmalamt für das Finanzamt.
Die Steuererleichterung wird Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt. Sie regelt, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum hinweg der Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung einer denkmalgeschützten Immobilie in seiner jährlichen Einkommensteuererklärung absetzen darf.
Vorteile für Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien
Wenn Eigentümer ein Denkmal selbst bewohnen, können Sie zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Kosten für die Erhaltung des Gebäudes abschreiben. Dazu gehören etwa die Kosten für die Sanierung oder Modernisierung. So ist es möglich, insgesamt 90 Prozent dieser Kosten abzuschreiben.
Vorteile für Vermieter und Kapitalanleger
Der Eigentümer einer Denkmal-Immobilie kann in den ersten acht Jahren nach dem Kauf jeweils neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Das bedeutet, dass die gesamten Instandhaltungskosten vom Eigentümer zwar sofort gezahlt werden müssen, aber über die ersten zwölf Jahre nach dem Kauf schrittweise vollständig von der Steuer abgesetzt werden können.
Achtung: Nur bestimmte Kosten können abgeschrieben werden
Im Gesetz ist genau definiert, welche Kosten überhaupt abgeschrieben werden dürfen. Nach §40 Denkmalschutzgesetz müssen diese “der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu einer sinnvollen Nutzung” dienen.
Das heißt, für Nutzer und Kapitalanleger ist es wichtig, sich die Bescheinigung von der Denkmalbehörde zu holen – denn eine Baugenehmigung alleine reicht nicht aus, um die Kosten für Sanierung, Instandhaltung und Reparatur steuerlich in vollem Umfang geltend zu machen.
Sanieren mit der KfW-Förderung für denkmalgeschützte Immobilien
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ermöglicht es Besitzern von denkmalgeschützten Immobilien, durch günstige Kredite ihre Häuser energieeffizienter zu machen. Dabei wird mit dem Standard „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ die Sanierung von Denkmälern berücksichtigt, die in der Regel komplizierter ist als bei modernen Gebäuden.
Die Kredithöhen für diesen Bereich liegen bei maximal 100.000€ je Wohneinheit bei einem KfW-Effizienzhaus. Insgesamt 50.000€ ist die Obergrenze je Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen bzw. Teilsanierungen, die der Förderung der Energieeffizienz dienen.
Behördliche Auflagen und Genehmigungspflicht
Wer sich dafür entscheidet, ein Denkmal zu kaufen, trifft nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine ideelle Investition. Denn mit dem Erwerb geht auch immer die Pflicht einher, das Gebäude instand zu halten und es vor dem Verfall zu bewahren. Das schützt nicht nur die Historie an sich, sondern beugt auch vor, dass das Haus in Zukunft abgerissen werden muss. Natürlich ist es notwendig, jede noch so kleine Renovierungsarbeit am Haus vorher von der Denkmalschutzbehörde genehmigen zu lassen.
Doch das ist einfacher gesagt als getan – denn Denkmalschutzbehörden entscheiden, ob bauliche Anpassungen am Monument vorgenommen werden dürfen oder nicht. Dabei muss berücksichtigt werden, inwieweit die angedachten Veränderungen mit dem historischen Charakter und dem Baustil des Denkmals vereinbar sind. Will man etwa alte Holzsprossenfenster gegen moderne Kunststofffenster tauschen, wird dies definitiv nicht genehmigt. Der Grund: die neuen Fenster passen einfach nicht ins Erscheinungsbild des Gebäudes.
Sich über diese Genehmigungspflichten hinwegzusetzen ist keine gute Idee, denn im Denkmalschutzgesetz ist auch das Strafmaß geregelt, in welchem nicht genehmigte Änderungen an Denkmal-Gebäuden geahndet werden: Hohe Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000€, Rückbauforderungen und im schlimmsten Fall sogar Enteignung.
Die folgenden Maßnahmen sind bei Denkmalschutz Immobilien genehmigungspflichtig:
- Erneuerung des Dachstuhls
- Modernisierung der Sanitäranlagen
- Ausbau des Dachbodens
- Vergrößerung von Türen oder Fenstern
- Anbringung einer Satellitenanlage
- Streichen von Fassade und Innenräumen
- Ersetzen von Türen und Fenstern
- Austausch von Bodenbelägen
- Ausbau des Kellers
Vor- und Nachteile von Denkmalschutz Immobilien
Wie bei anderen Renditeobjekten muss auch bei denkmalgeschützten Immobilien mit Vor- und Nachteilen gerechnet werden. Positiv sind in jedem Fall die umfangreichen finanziellen Förderungs- und Unterstützungsmöglichkeiten, sowie attraktive Steuervorteile.
- Attraktive steuerliche Vorteile (Denkmal AfA)
- Nicht rückzahlbare Tilgungszuschüsse
- Umfangreiche Staatliche und private Fördermöglichkeiten
- Nachhaltige Wertsteigerung
- Guter Inflationsschutz
- Hohe Nachfrage bei Mietern
- Genehmigungspflicht bei baulichen Veränderungen
- Instandhaltung und Wartung ist intensiv
- ggf. Verwendung besonderer Baustoffen und Materialien
Fazit: Denkmalschutz Immobilien
Egal, ob ein prachtvolles Herrenhaus oder ein charmantes Fachwerkhaus: Denkmalschutz Immobilien haben sowohl für Mieter als auch für Vermieter einen ganz eigenen Charme. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, oder eine Möglichkeit zur Steueroptimierung suchen, können Denkmalschutz Immobilien eine spannende Investition sein.
Denkmalschutz Immobilien: FAQs
Artur Kronich
Geschäftsführer Marketing & vertrieb
Denkmalschutz bedeutet, dass kulturell relevante Gebäude und andere Denkmäler werden als Kulturgüter bewahrt werden, um die kulturelle Vielfalt zu erhalten. Es können einzelne Gebäude oder gesamte Stadtviertel unter Denkmalschutz gestellt werden. Grundlage für den hierfür liefert das Denkmalrecht.
Investoren können bei einer Denkmalimmobilie nicht nur der Gebäudewert abschreiben, sondern auch die Sanierungskosten und die Zinsen für das Bankdarlehen steuerlich geltend machen.
Steuern sparen mit Immobilien - dafür ist die Denkmalimmobilie eine attraktive Möglichkeit.
Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien werden in einer Denkmalliste eingetragen. Mit diesem Eintrag geht die Aufgabe (bzw. Verpflichtung) einher, das Objekt instand zu halten oder wieder instand zu setzen.
Die Immobilie muss sachgemäß behandelt und vor Gefährdungen bewahrt werden. Wenn Sie die Nutzungsform des Gebäudes ändern wollen, müssen Sie hierfür zudem eine Erlaubnis einholen.
Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollten sich die potenziellen Käufer über die damit einhergehenden Pflichten und besonderen Eigenschaften informieren. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie haben Sie deutlich weniger Spielraum, als bei einer konventionellen Kapitalanlage und müssen noch mehr auf die Bewahrung und Pflege achten.
Die steuerlichen Vorteile sind allerdings sehr attraktiv und machen es insbesondere für Gutverdiener zu einer spannenden Anlage.
Insbesondere Gutverdiener mit einem hohen Bruttoeinkommen profitieren durch die Steuerersparnis von der Investition in eine Denkmalimmobilie. Zudem ist eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie nur für Kapitalanleger sinnvoll, die die Immobilie mindestens 12 Jahre behalten. Ein frühzeitiger Verkauf kann die Investition weniger attraktiv machen.
- Massive Steuerliche Vorteile (Denkmalschutz AfA)
- Attraktive staatliche und private Fördermöglichkeiten.
- Nachhaltige Wertsteigerung.
- Kostengünstige Kredite.
- Nicht rückzahlbare Tilgungszuschüsse.
- Hohe Nachfrage bei Mietern
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