Denkmalschutz Afa: Abschreibung bei Denkmal-Immobilien
Denkmalschutzimmobilien stellen eine lohnenswerte Kapitalanlage dar. Nicht nur wird so ein schützenswertes Bauwerk für die Gesellschaft erhalten, Anleger, die die Immobilie vermieten, können durch Steuersparmöglichkeiten auch noch eine höhere Rendite erzielen.
Durch steuerliche Abschreibungen des Staates wird die Erhaltung von Altbausubstanz gefördert. Daher ist es für Kapitalanleger ratsam, sich mit den Möglichkeiten und Voraussetzungen einer steuerlichen Abschreibung von Denkmalimmobilien (Denkmal-Afa) auseinanderzusetzen.
Was ist Denkmalschutz Abschreibung (Afa) – Definition
Bei der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, handelt es sich um eine Möglichkeit, Gebäude von den steuerlichen Lasten zu entlasten. Dennoch ist hierbei zwischen Alt- und Neubauten genau zu unterscheiden. Während Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, innerhalb von 40 Jahren mit alljährlich 2,5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden können, gibt es bei Neubauten keine zeitliche Beschränkung.
Bauten, die erst kürzlich errichtet wurden, können linear mit einem Abschreibungsbetrag von 2 % über einen Zeitraum von insgesamt 50 Jahren abgesetzt werden. Dies gilt für alle vermieteten Immobilienobjekte. Die Absetzungen beziehen sich lediglich auf die reinen Anschaffungskosten des Objekts; Renovierungs- und Sanierungsausgaben sind darin nicht inbegriffen. Denkmaleigentümer müssen jedoch oft hohe Instandsetzungs- und Modernisierungskosten tragen. Aus diesem Grund können sie steuerliche Vorteile vom Staat beantragen.
Steuervorteile von Denkmalschutz-Immobilien
Die steuerlichen Regelungen für Sanierungskosten unterscheiden sich je nach Nutzungsart der Immobilie. Selbstnutzer von Denkmalimmobilien können nur 90 % der Sanierungskosten als Abschreibung geltend machen, während Kapitalanleger die vollständigen Kosten in der Einkommensteuererklärung ansetzen können. Diese attraktiven Steuervorteile machen eine Investition in ein denkmalgeschütztes Haus besonders lohnenswert. In den ersten acht Jahren nach dem Kauf kann man jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Modernisierungs- und Renovierungskosten als Abschreibung geltend machen.
Die Wiederherstellungsaufwendungen für das Denkmal können über 12 Jahre steuerlich abgeschrieben werden. Dies gilt für alle Vorhaben, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden. Allerdings ist genau definiert, welche der Kosten in Frage kommen. Sie müssen eindeutig dem Erhalt des Baudenkmals dienende Maßnahmen sein, wie beispielsweise Dach- und Fassadensanierung oder der Einbau neuer Holzdeckenelemente sowie die Erneuerung von Bädern.
Kosten für Neubauten, Außenanlagen und Garagen sind nicht von der Steuer absetzbar. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie anfallen.
Welche Voraussetzungen gibt es für die Denkmal- Afa?
Bevor Sie an einer Denkmalimmobilie bautechnische Veränderungen vornehmen, müssen Sie zunächst die Zustimmung der behördlichen Denkmalschutzbehörde einholen. Diese Behörden sind in den einzelnen Bundesländern für das jeweilige Gebiet zuständig. Der künftige Immobilienbesitzer sollte sich bei der Landesbehörde über die Liste der Denkmäler informieren, ob das Gebäude als erhaltenswertes Denkmal eingestuft ist. Erst nach Genehmigung durch die örtlich zuständige Denkmalschutzbehörde kann mit Restaurierungs- und Sanierungsmaßnahmen begonnen werden.
Zunächst muss der Investor seine geplanten Maßnahmen der Behörde mitteilen und diese mit ihr abstimmen. Sobald alle baulichen Veränderungen abgeschlossen sind, stellt die Denkmalschutzbehörde nach Bauabnahme eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorzulegen ist. Erst dann können die Vorteile steuerlich vollständig in Anspruch genommen werden.
Zusammenfassung: Denkmalschutz-Afa
Die Anlageimmobilie ist die ideale Möglichkeit, langfristig hohe Erträge zu erzielen. Welche Art der Immobilie sich am besten eignet, hängt dabei von mehreren Faktoren ab – insbesondere vom Kapital und der Risikobereitschaft. Grundsätzlich sollte jedoch immer auf einen günstigen Kaufpreis sowie eine hohe Miete geachtet werden. Die folgenden Arten der Anlageimmobilien lassen sich unterscheiden:
- Wenn Sie in eine Denkmalimmobilie investieren, unterstützt der Fiskus dieses Vorhaben durch steuerliche Vergünstigungen.
- Kapitalanleger können 100 % ihrer Sanierungs- und Wiederherstellungskosten für ihre vermietete Denkmalimmobilie als Werbungskosten auf der jährlichen Steuererklärung geltend machen.
- Wenn Sie die Vorteile der Denkmalschutzsteuer geltend machen möchten, müssen Sie der Denkmalbehörde nachweisen, wie viel Sie für die Wiederherstellung ausgegeben haben. Dafür müssen Sie eine Bescheinigung beim Finanzamt beantragen.
- Bevor Sie mit einem Sanierungsvorhaben beginnen, ist es wichtig zu ermitteln, welche Maßnahmen notwendig sind, um die Bausubstanz des Denkmals zu bewahren. Dafür muss die zuständige Denkmalschutzbehörde den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zustimmen.
Für wen lohnt sich die Denkmal-Afa?
Die Denkmal AfA ist eine Abschreibungsmöglichkeit für Vermieter und Selbstnutzer, die eine Immobilie als Denkmal erhalten haben. Die Vermieter können 100% der Instandhaltungskosten über 12 Jahre von der Steuer absetzen, während Eigennutzer immerhin 90% über 10 Jahre abschreiben können.
Aufgrund der hohen Abschreibungen – und damit Steuervorteile – sind Denkmalschutz Immobilien als Investment für Normal- und Gutverdiener extrem interessante Anlagemöglichkeiten.
Was bedeutet Denkmalschutz für Eigentümer?
Denkmäler werden aufgrund verschiedener Kriterien, z.B. dem Baujahr oder der historischen Bedeutung, bestimmt. Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien müssen sich an strenge Auflagen halten, was die Sanierungen betrifft; dafür können sie aber auch Steuervorteile in Anspruch nehmen und so Kosten sparen.
Vorteile von Denkmalschutz-Immobilien für Anleger
Wie bei anderen Renditeobjekten muss auch bei denkmalgeschützten Immobilien mit Vor- und Nachteilen gerechnet werden. Positiv sind in jedem Fall die umfangreichen finanziellen Förderungs- und Unterstützungsmöglichkeiten, sowie attraktive Steuervorteile.
- Steuerliche Vorteile (Denkmalschutz AfA)
- Umfangreiche staatliche und private Fördermöglichkeiten
- Sichere Wertsteigerung
- Kostengünstige Kredite
- Nicht rückzahlbare Tilgungszuschüsse
- Hohe Nachfrage nach mietbaren Altbauten
Besonderheiten von Denkmalschutz-Immobilien
Anleger, die in eine denkmalgeschützte Immobilie investieren möchten, können sich auf einzigartige Objekte in beliebter Lage freuen. Bei dieser Art der Immobilie handelt es sich um anspruchsvolle Altbauten, die jedoch aufgrund ihrer Lage und des einzigartigen Sanierungsstatus bei zahlungsfähigen Mietern sehr gefragt sind. Zwar gehen damit erhöhte Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen einher, diese können jedoch durch höhere Mieteinnahmen, Fördermittel und Steuervorteile bedingt kompensiert werden. Bei vermieteten denkmalgeschützten Häusern ist der Sanierungsaufwand über zwölf Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Die Abschreibungen sind bei dieser Art von Gebäuden höher als bei anderen: Acht Jahre lang können jeweils neun und vier weitere Jahre lang jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Ist die Übertragung von Denkmal-AfA auf Käufer möglich?
Käufer einer Denkmalimmobilie, die wenige Jahre nach der Sanierung verkauft wird, können die Abschreibung für Anlagevermögen (AfA) nicht übernehmen. Der Staat fördert mit der Denkmalschutz-Abschreibung ausschließlich die Sanierung einer Denkmal-Immobilie und nicht deren Erwerbskosten. Allerdings zahlt der Käufer vom Kaufpreis lediglich das sanierte Gebäude, sodass er im Nachhinein lediglich die lineare AfA für Altbauten in Anspruch nehmen kann.
Afa bei Denkmalschutz Immobilien: FAQs
Artur Kronich
Geschäftsführer Marketing & vertrieb
Denkmalschutz bedeutet, dass kulturell relevante Gebäude und andere Denkmäler werden als Kulturgüter bewahrt werden, um die kulturelle Vielfalt zu erhalten. Es können einzelne Gebäude oder gesamte Stadtviertel unter Denkmalschutz gestellt werden. Grundlage für den hierfür liefert das Denkmalrecht.
Investoren können bei einer Denkmalimmobilie nicht nur der Gebäudewert abschreiben, sondern auch die Sanierungskosten und die Zinsen für das Bankdarlehen steuerlich geltend machen.
Steuern sparen mit Immobilien - dafür ist die Denkmalimmobilie eine attraktive Möglichkeit.
Die Denkmal-AfA für vermietete Gebäude beträgt 8 Jahre lang jeweils 9% jährlich, danach je 7% für weitere vier Jahre. Bei Selbstnutzung sind es 10 Jahre mit jährlich 9%. Abschreibungen können nur für Gebäude geltend gemacht werden, die von der Denkmalbehörde als Baudenkmäler klassifiziert wurden.
- Massive Steuerliche Vorteile (Denkmalschutz AfA)
- Attraktive staatliche und private Fördermöglichkeiten.
- Nachhaltige Wertsteigerung.
- Kostengünstige Kredite.
- Nicht rückzahlbare Tilgungszuschüsse.
- Hohe Nachfrage bei Mietern
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