Steuern sparen mit Immobilien
Der Fiskus gewährt rund um die Immobilie jede Menge Steuererleichterungen. Vermieter, Käufer oder Eigentümer finden hier die passenden Steuertipps.
Kapitalanleger, die in Immobilien investieren, können von zwei Vorteilen profitieren: Mieteinnahmen und steuerlichen Absetzungen für Abnutzung (kurz: AfA). Diese Gebäudeabschreibung ermöglicht es Investoren, Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend zu machen.
Die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist ein wichtiger Grund dafür, in eine eigene Immobilie zu investieren. Denn auf diese Weise können Sie nicht nur aktiv Vermögen aufbauen, sondern auch Ihre Steuerlast reduzieren. Darüber hinaus sind die derzeitigen Zinsniveaus für Kapitalanlagen attraktiv – was bedeutet, dass es sich jetzt lohnt, in eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu investieren.
Als Immobilienbesitzer in Deutschland können Sie verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden absetzen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie als Kapitalanleger oder Vermieter von Immobilien Steuern sparen können. Dazu schauen wir uns genauer die steuerlich abgesetzten Kosten an.
Steuern sparen mit Immobilien - als Vermieter, Eigentümer und Käufer
Nicht immer ist das deutsche Steuerrecht einfach zu verstehen. Damit Immobilieneigentümer, Käufer, und Vermieter wissen, welche Steuersparmöglichkeiten es mit Immobilien gibt, sollten sie sich informieren. Vor allem, wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte zusätzlich zu einem Steuerberater auch selbst recherchieren und sich einen Überblick verschaffen. Eine vermietete Immobilie verursacht laufende Kosten. Diese können Vermieter in der Steuererklärung geltend machen – als sogenannte Werbungskosten.
Als Vermieter mit einer Immobilie Steuern sparen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie viele der anfallenden Kosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören die Maklerprovision, die Kosten für Immobiliengutachten, Sanierungskosten und energetische Maßnahmen. Auch die Notargebühren für die Eigentumsübertragung bzw. notarielle Beurkundung von Anlageimmobilien sind steuerlich absetzbar.
Wer eine Immobilie vermietet, muss die Einnahmen aus der Vermietung beim Finanzamt in Anlage V angeben und damit versteuern. Im Gegenzug können aber etliche Kosten als Eigentümer abgesetzt werden, sodass Steuern gespart werden können. Folgende Positionen sind dabei relevant:
- Maklerkosten
Wenn Sie sich für die Suche nach einem Mieter Hilfe von einem Makler holen, können die anfallenden Gebühren von den Einnahmen durch Miete abgezogen werden. Allerdings können Vermieter, falls der neue Mieter die Maklergebühr übernimmt, keine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen. - Lineare Abschreibungen der Anschaffungskosten (bis zu 50 Jahre lang)
Der Eigentümer einer Immobilie kann jährlich einen bestimmten Prozentsatz von der Steuer absetzen – dies ist abhängig davon, wann die Immobilie erbaut wurde. Für Häuser, die bis 1924 errichtet wurden, beträgt dieser Prozentsatz 2,5 % des Brutto-Gesamtpreises; ist das Haus erst nach 1924 gebaut worden, so kann mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Dies ist so lange der Fall, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses vollständig aufgebraucht ist. Anders verhält es sich jedoch bei Denkmalimmobilien. - Nebenkosten
Die vom Mieter bezahlten Hausnebenkosten stellen für den Vermieter Einkünfte dar, die er jedoch im Anschluss als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen kann. - Hausverwaltungskosten und die Beschäftigung eines Hausmeisters
- Anwalts- und Steuerberaterkosten
Sie können entstehende Kosten für Anwälte oder Gerichte im Zusammenhang mit Streitigkeiten bezüglich Ihrer Immobilienvermietung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. - Arbeitsleistungen bei Reparaturen
Falls nötige Arbeiten an vermieteten Immobilien anfallen, können Vermieter die daraus resultierenden Handwerkerkosten wie etwa für die Reparatur eines beschädigten Fensters in ihrer Steuererklärung geltend machen. - Darlehenszinsen der Finanzierung
Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.
Steuern sparen durch Immobilien AfA
Die Absetzung von Anschaffungskosten, die der Erzielung von Einkünften dienen, wird AfA genannt. Dabei können pro Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Investitionskosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Allerdings können nur Wirtschaftsgüter, die sich abnutzen, abgesetzt werden. Bei Immobilien bedeutet das: lediglich das Bauwerk kann als Abschreibung geltend gemacht werden und nicht das Grundstück.
Gemäß Einkommenssteuergesetz (EstG) können zwei unterschiedliche Abschreibungsmethoden für die Abnutzung in Anspruch genommen werden:
Lineare AfA
Die Lineare Abschreibung (§ 7, Abs. 4 EstG) bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum konstant bleibt. Erheblich ist hierbei jedoch, zu welchem Zeitpunkt die Immobilie gebaut worden ist:
- Die Absetzung der Anschaffungskosten einer Immobilie, die vor dem 31. Dezember 1924 gebaut wurde, kann jährlich zu 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren erfolgen.
- Für alle Häuser, die nach dem 31. Dezember 1924 erbaut worden sind, gelten in der Regel 2% der Kosten als Abschreibungsbetrag über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Degressive AfA
Die degressive Abschreibung war ein ehemaliger Steuerabschlag für Bauherren und Immobilienkäufer, der es ihnen ermöglichte, die Kosten ihrer Objekte in den ersten Jahren mit besonders hohen Sätzen abzuschreiben. Dieser Steuerabschlag galt allerdings nur für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurden oder deren Bauantrag bis zu diesem Zeitpunkt gestellt wurde.
Eine Besonderheit stellen Immobilien dar, die unter Denkmalschutz stehen: Für deren Sanierung können hohe Abschreibungssätze in Anspruch genommen werden. Die Abschreibung einer Immobilie beginnt mit dem Kauf und endet entweder mit deren Verkauf, Ablauf des Abschreibungszeitraums oder der Nutzungsdauer. Nach Beendigung dieser Faktoren kann der Immobilieneigentümer nicht mehr von der AfA profitieren. Sollte die Immobilie verkauft werden, beginnt für den neuen Eigentümer der Abschreibungszeitraum neu, was bedeutet, dass er die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen kann – je nach Art der Immobilie.
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird stets für vollständige Monate berechnet. Dies bedeutet, dass wenn zum Beispiel die Immobilie am 10. Mai eines Jahres verkauft wird, der Verkäufer die AfA noch für 5 weitere volle Monate des Jahres steuerlich geltend machen kann.
Wer profitiert von der AfA?
Der Staat geht davon aus, dass Immobilien im Laufe der Zeit an Wert verlieren und am Ende ihrer Nutzungsdauer wertlos sind. Daher können Erwerber die Anschaffungskosten und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen.
Von der AfA profitieren:
- Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verpachten zur Gewinnerzielung
- Jede Person, die eine denkmalgeschützte Immobilie saniert – dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder verpachtet wird.
Versteuerung von Einkünften durch Vermietung
Das sogenannte Zufluss-/Abfluss-Prinzip gilt für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen dem Steuerjahr zugeordnet werden, in dem sie tatsächlich erzielt wurden. Mietzahlungen, die noch ausstehen, müssen bei der Steuererklärung also erst einmal nicht angegeben werden. Für die Zuordnung kommt es bei Bargeld- und Scheckzahlungen auf den Posteingang an. Im Rahmen einer Überweisung ist hingegen der Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters maßgeblich.
Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip gilt auch für Kosten, die mit der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie zusammenhängen. Ausgaben können daher grundsätzlich nur in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Vermieter sollten entsprechende Belege und Rechnungen konsequent sammeln, um vom Finanzamt geforderte Nachweise erbringen zu können.
Grunderwerbsteuer sparen durch Standortvergleich
Die Grunderwerbssteuer und die darauffolgende Grundsteuer werden von den einzelnen Bundesländern sowie Gemeinden festgelegt. Während die Grunderwerbsteuer eine einmalige Zahlung ist, müssen die Grundsteuern viermal jährlich beglichen werden. Es rentiert sich also, die Regionen zu vergleichen, da der prozentuale Anteil sehr unterschiedlich ausfallen kann.
Steuern sparen mit Immobilien - Fazit
Wenn Sie private Einnahmen aus der Vermietung erzielen, gelten einige steuerliche Besonderheiten. Zunächst müssen Sie Ihre Einnahmen versteuern, aber es ist auch möglich, bestimmte Ausgaben wie Abschreibungen oder Schuldzinsen steuerlich geltend zu machen. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte immer individuell geprüft werden. Zudem kann ein Vermieter Steuern sparen, indem er beispielsweise investiert oder die Umsatzsteuer umlegt. Daher ist das Thema Steuern für Vermieter relativ komplex und bedarf einer genauen Prüfung. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie immer einen Steuerberater konsultieren.
Steuern sparen mit Immobilien: FAQs
Artur Kronich
Geschäftsführer Marketing & vertrieb
Wenn Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren wollen, können Sie durch geschickte Steuerplanung viel Geld sparen. So können Sie zum Beispiel die Kosten für einen Makler oder Gutachter von der Steuer absetzen. Auch Sanierungskosten und die Gebühren für energetische Maßnahmen können steuerlich geltend gemacht werden. Selbst die Notarkosten sind von der Steuer absetzbar.
Vermieter, die ihre Mieteinnahmen versteuern müssen, können einige Kosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören die Kosten für Immobilienanzeigen, den Makler sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie. Auch Kosten für die Handwerker können Vermieter steuerlich geltend machen.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt auch die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer miteinbeziehen. Die Grundsteuer ist in der Regel viermal im Jahr fällig und kann in verschiedenen Regionen sehr unterschiedlich ausfallen. Bei der privaten Nutzung einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar, bei der Vermietung hingegen schon. Es lohnt sich also, vor dem Kauf genau zu vergleichen, welche Kosten auf Sie zukommen werden.
Als Privatperson muss man Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung wie normales Einkommen versteuern. Dagegen kann man Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, geltend machen. Zu diesen Ausgaben gehören zum Beispiel Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
Die Sonderabschreibung für denkmalgeschützte Immobilien ist ein großer Vorteil. So können die Eigentümer in den ersten acht Jahren die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich absetzen.
Verluste durch Leerstand können bei der Steuer geltend gemacht werden, sofern der Vermieter seine Absicht, die Immobilie zu vermieten, nachweisen kann. Dies ist zum Beispiel durch Inserate möglich. Sind Verluste durch Leerstand entstanden, weil der Vermieter Lust oder Zeit für eine Neuvermietung hatte, muss er diese jedoch selbst tragen. Gleiches gilt für Fälle, in denen eine Immobilie unvermietet bleibt, weil das Geld für eine Renovierung fehlt.
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