Rendite von Immobilien – Bedeutung & Berechnung

Wenn Menschen über ihre finanziellen Ziele sprechen, ist es häufig so, dass sie sich eine Immobilie als Anlageobjekt wünschen. Viele möchten dann sowohl die Mieteinnahmen als auch eine Wertsteigerung des Objekts erzielen. Doch viele wissen nicht, wie solch eine Rendite tatsächlich erreicht werden kann: Welche Faktoren sind hier von Bedeutung?

Zuerst ist wichtig zu verstehen, dass es verschiedene Parameter gibt, die berücksichtigt werden müssen, um eine lukrative Rendite bei Immobilien zu erzielen. Dazu gehören ein geeigneter Gebäudetyp, der bauliche Zustand und die Lage. Auch die Prüfung der Mieter sowie die Richtigkeit der Mietverträge ist wichtig. Nebenkosten sind ebenfalls zu berücksichtigen, da sie die Rendite beeinflussen können (z. B. Kaufnebenkosten, spätere Instandhaltungskosten und Spekulationssteuer). Anstelle dessen kann man auch auf andere Weise Renditen erzielen – z. B. durch Crowdinvesting oder Offene Immobilienfonds – die weniger Einsatz erfordern.

Rendite ist nicht gleich Rendite: die Begriffe

Verkäufer werden oft versuchen, ihr Angebot möglichst attraktiv darzustellen, was legitim ist. Dennoch kann es für Anfänger schwierig sein, sich in den verschiedenen Fachausdrücken und -begriffen zurechtzufinden. Deshalb möchten wir Ihnen hier die grundlegenden Aspekte der Rendite einer Immobilie erklären.

Objekt- oder Gesamtkapitalrendite

Die Objekt- oder Gesamtkapitalrendite gibt den Bruttoertrag eines Investitionsprojektes an, ohne die Kosten der Finanzierung zu berücksichtigen. Dadurch ist es möglich, unterschiedliche Investitionsprojekte miteinander zu vergleichen, da hier die individuellen Faktoren nicht ins Gewicht fallen.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite gibt den möglichen Gewinn an, der aus dem Vermieten einer Immobilie resultieren kann. Dieser Betrag entspricht dem Ertrag ohne Abzug von umlagefähigen Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Rücklagen. Dieser Ertrag kann als voraussichtlicher Jahresbetrag angesehen werden.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berechnet den Nettogewinn unter Berücksichtigung von Steuern und Finanzierungskosten. Durch die Kombination aus Eigenkapital und Kreditfinanzierung kann ein Leverage-Effekt entstehen. Dieser besagt, dass je nachdem, wie günstig die Fremdfinanzierung gewählt wird, eine Hebelwirkung (Leverage) entsteht.

Was heißt Rendite bei Immobilien konkret?

Der Erfolg einer jeden Investition lässt sich anhand des Ertrags messen, der durch den Kapitaleinsatz und die anfallenden Kosten erzielt wird. Wenn man ein Haus oder eine Wohnung für den persönlichen Gebrauch kauft, kann man aufgrund der Mietersparnis eine hohe emotionale Rendite erhalten. Anders sieht es bei einer Vermietung aus, hier muss die Investition anhand einer genauen Renditeberechnung auf Wirtschaftlichkeit überprüft werden.

Mietrendite – Rendite durch Mieteinnahmen

Der Kauf einer Immobilie ist eine finanzielle Investition. Um zu entscheiden, ob es sich lohnt, sollte man sich darüber informieren, welche Mietpreise örtlich erzielbar sind. Dieser Wert wird als Kaltmiete bezeichnet, ohne Berücksichtigung von Kosten wie Warmwasser- oder Heizungsausgaben. Die Kaltmiete hängt von der Wohnraumsituation, der Immobilienmarktverfassung, der Lage der Immobilie, der Größe und Ausstattung des Objekts und anderen regionalen Faktoren ab.

Rendite durch Veräußerungsgewinne

Durch den Verkauf einer vermieteten Immobilie können Anleger eine sinnvolle Rendite erzielen. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis und Veräußerungserlös. Neben dem Kaufpreis müssen auch Erwerbsnebenkosten, An- und Umbauten und Werbungskosten in die Berechnung einfließen. Ferner muss die Steuerbelastung bei der Ermittlung des Gewinns berücksichtigt werden. Privatanleger profitieren, wenn sie das Objekt nach 10 Jahren oder länger verkaufen, denn der Erlös bleibt dann steuerfrei. Sollte das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr, inklusive der beiden Vorjahre als eigene Wohnung genutzt worden sein, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei.

Attraktive Renditen im Immobilienmarkt erzielen

Bevor wir uns näher mit der Berechnung der Rendite beschäftigen, ist es notwendig, dass man das passende „Betongold“, also die Immobilie, findet. Nicht jedes Objekt ist hierfür geeignet. Einige bieten ein höheres Risiko, aber auch bessere Chancen. Daher empfiehlt es sich, drei Fragen im Hinterkopf zu behalten, während man nach den richtigen Baulichkeiten sucht:

Welcher Gebäudetyp?

Einzelwohnungen erfordern in der Regel keine große Investition, aber ein Mehrfamilienhaus oder eine größere Wohnanlage erhöht den Mietertrag. Außerdem sind die Auswirkungen von Problemen mit einzelnen Mietern geringer. Wenn man sich für ein Gewerbeobjekt entscheidet, ist der Mietzins normalerweise höher, aber das Risiko von Leerstandszeiten oder der Insolvenz eines Mieters ist auch größer.

Sind das Alter der Immobilie & der Zustand in Ordnung?

Ist die Bausubstanz des Gebäudes in Ordnung? Oder ist eine Renovierung unumgänglich? Eventuell sogar eine energetische Sanierung? Dann ist eine gründliche Begehung unerlässlich. Nicht vergessen, auch den Keller zu inspizieren. 

Dort kann man leicht feststellen, wie gut das Gebäude gepflegt ist. Eine Renovierung ist keinesfalls schlecht. Vielmehr können hier innovative Ideen umgesetzt werden, etwa Mieterstrom, Digitalisierung oder ein Wohnen für mehrere Generationen. Diese Maßnahmen können den Wert des Gebäudes und die späteren Gewinnaussichten beim Verkauf signifikant steigern.

Stimmt die Lage?

Nichts ist bei Immobilien so entscheidend wie die Lage, die folgenden Fragen sind daher unablässig: 

• Ist die Verkehrsinfrastruktur ausreichend? 
• Entspricht sie den Erwartungen der Mieter? 
• Haben sie Zugang zu Kindertagesstätten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Gaststätten und Freizeitaktivitäten? 
• Wie wirkt sich das Image des Viertels auf den Wohnwert aus? 
• Sollen Änderungen an der Umgebung vorgenommen werden, die das Viertel nachhaltig beeinflussen könnten?
• Sind Krankenhäuser und Ärzte fußläufig erreichbar?

Rendite von Immobilien berechnen

Wer in Immobilien investieren möchte, sollte sich zunächst gründlich informieren und eine Kalkulation der Jahresrendite der Investition vornehmen. Nur so ist es möglich, den richtigen Kaufpreis zu bestimmen und die Immobilie mit anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen vergleichen zu können. Eine sorgfältige Entscheidung ist bei einem Immobilienkauf oder -bau unerlässlich, da nur wenige Privatpersonen mehrere Immobilien im Laufe ihres Lebens erwerben.

Die Bruttomietrendite eines Immobilienobjektes wird berechnet, indem man die Brutto-Jahreskaltmiete durch die Investitionskosten dividiert.

Beispiel: Wenn man eine Wohnung zu einem Kaufpreis von 160.000 Euro erwirbt und die Bruttokaltmiete 8.000 Euro im Jahr beträgt, ergibt sich daraus eine Bruttomietrendite von 5 Prozent. Allerdings sagt dieser Wert nicht viel aus, denn er nimmt wichtige Kostenpositionen und das Risiko möglicher Leerstände nicht mit in Betracht.

Die Investitionskosten beinhalten den Kaufpreis oder die Herstellungskosten für Neubauten sowie Erwerbsnebenkosten von mindestens 10%. Diese umfassen die Grunderwerbssteuer, Gebühren des Maklers, des Notars und der Grundbucheintragung. Um den wahren Jahresgewinn des Investors zu ermitteln, muss die Nettokaltmiete um Verwaltungs- und Instandhaltungskosten pro Jahr verringert werden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist abhängig von der Art der Nutzung, dem Alter und dem Zustand der Immobilie. Als Richtwert für Instandhaltungs- und Reparaturkosten werden 6 bis 14 Euro pro m² Wohnfläche und Jahr oder 20 Prozent der Jahresmiete veranschlagt.

Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite

Die Nettomietrendite ist ein besserer Maßstab als die Bruttomietrendite, um Immobilieninvestitionen mit anderen Anlageklassen zu vergleichen. Es ist die Rendite, die sich durch das in die Immobilie investierte Kapital ergeben würde, nachdem Kosten wie Steuern abgezogen wurden. Aus den Ergebnissen lassen sich bestimmte Beziehungen schlussfolgern:

Je weniger man für die Kosten ausgibt und je mehr Mieteinnahmen erzielt werden, desto größer ist die Rendite. Je schlechter die Lage der Immobilie ist (niedrigerer Kaufpreis), desto höher ist die Rendite. Wenn die Lage der Immobilie jedoch besser ist (höherer Kaufpreis), ist die Rendite geringer.

Es ist unzureichend, sich ausschließlich auf die Nettomietrendite zu stützen, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen. Bislang ist die Finanzierungsstruktur für die Erwerbung des Immobilieneigentums und die darauf entfallende Steuerbelastung völlig unberücksichtigt geblieben. Daher sollten weitere Faktoren, wie die Höhe des Baufinanzierungsdarlehens etc. mit einbezogen werden. 

Steuern bei Rendite-Immobilien

Immobilieninvestoren haben verschiedene Möglichkeiten, Steuervorteile bei Kapitalanlagen zu nutzen. Die Erträge aus Vermietung und Verpachtung unterliegen dabei den persönlichen Steuersätzen des Eigentümers. Er kann aber eine Reihe von Ausgaben als steuerlich anerkannte Kostenpositionen geltend machen. Dazu gehören unter anderem:

• Die Kosten, die beim Kauf oder Bau eines Hauses entstehen, können über einen Zeitraum von 50 Jahren in Höhe von 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden (nur für Häuser, die nach 1924 gebaut wurden)
• Renovierungs- und Reparaturkosten für Mietwohnungen, die auf den Eigentümer entfallen (bis zu 20 Prozent, höchstens 6.000 Euro)
• Zinsen für eine Baufinanzierung
• Grundsteuern
• Gebühren für Maklerdienste
• Kosten für Anwälte und Steuerberater
• Nebenkosten der Mieter, die als Werbungskosten abgesetzt werden können
• Andere Kosten: Gebühren für die Kontoführung, Büro-, Fahrt-, und Telefonkosten im Zusammenhang mit der Vermietung, Gebühren für Anzeigen.

Eigenheimbesitzer und Vermieter sollten sich unbedingt einen Steuerberater zu Rate ziehen, um die staatlichen Zuschüsse und Steuervorteile voll auszuschöpfen. Die Ersparnisse bei Steuern sind oft abhängig von den jeweiligen Umständen, insbesondere bei Gebäuden, die nicht selbst genutzt werden.

Immobilienrendite steigern

Steigerung der Mieteinnahmen

Die regelmäßigen Einnahmen durch die Miete sind ein entscheidender Faktor beim Erfolg einer Investition in Häuser und Eigentumswohnungen. Vermieter sollten jedoch die möglichen Mieterlöse mit der durchschnittlichen Leerstandsquote abzüglich des Mietausfallwagnisses vergleichen, um eine realistische Rendite zu erhalten. Eine hohe Mieteinnahme wiederum hat einen großen Einfluss auf die Bewertung des Investitionsobjektes. Sie können Ertragseinbußen verhindern, indem Sie Ihre Mieter zufrieden stellen, beispielsweise durch Werterhalt und Renovierung, schnelle Beseitigung von Mietmängeln und Kontrolle der Betriebskosten. Bei größeren oder mehreren Wohnobjekten empfiehlt es sich, ein professionelles Facility-Management einzusetzen.

Wertsteigerung + Veräußerungsgewinn

Regelmäßige Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten helfen, den Zustand des Gebäudes zu erhalten, Modernisierungen, Sanierungen und Erweiterungen erhöhen den Wert der Immobilie. Ob eine Wertsteigerung jedoch tatsächlich bei einem eventuellen Verkauf erzielt werden kann, ist von vielen Faktoren abhängig. Je niedriger der Kaufpreis an einem guten Ort ist, desto höher ist die Chance, dass sich der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit erhöht. Regionen mit überhöhten Preisen oder ohne Zukunftsperspektiven sind bei der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu vermeiden.

Finanzierungsstruktur für mehr Rendite optimieren

Die Objektrendite bietet eine gute Möglichkeit, verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen, um herauszufinden, welche sich am meisten lohnt. Es ist auch ein guter Indikator für die Entscheidung, ob man den Hebelkauf nutzen möchte, da sie alle Erträge und Ausgaben berücksichtigt, einschließlich steuerlicher Auswirkungen, aber nicht die Konsequenzen der Finanzierungsstrategie. Die Kennzahl für die Objektrendite wird anhand der folgenden Formel berechnet: Ertrag aus Miete minus Unterhaltskosten minus Steuerlast.

Was bei der Optimierung zu beachten ist:

Da die Steuervorteile für Immobilienbesitz in den letzten Jahren eingeschränkt wurden, müssen Investoren andere Wege finden, um eine lohnende Rendite zu erzielen. Ein Hebeleffekt kann durch die Verwendung von mehr Fremdkapital erzielt werden. Dies muss jedoch eine höhere Rendite abwerfen als es kostet, was in Zeiten niedriger Zinsen möglich ist. Für Privatpersonen gibt es jedoch eine natürliche Grenze für die Erweiterung des Krediteinsatzes. Die Tilgungsleistungen dürfen die Abschreibungsbeträge nicht überschreiten oder einen großen Teil des Nettoeinkommens aufbrauchen.

Kapitalkosten senken für mehr Rendite

Um eine optimale Finanzierungsstruktur zu erhalten, ist es wichtig, sich zahllose Finanzierungsangebote anzusehen. Eine ausgezeichnete Bonität des Darlehensnehmers kann dabei sehr hilfreich sein. Durch zusätzliche Sicherheiten können die Kapitalkosten gesenkt werden. Es empfiehlt sich, statt eines Annuitätendarlehens ein Festdarlehen zur Rückzahlung zu wählen, um die Finanzierungsstruktur zu optimieren.

Der steuerliche Absetzungsbetrag an Zinsen kann dazu verwendet werden, um einen Ansparplan zur Vermögensbildung zu erstellen. Dieser kann dann dazu beitragen, das Festdarlehen komplett aufzulösen. Dadurch wird die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer konstant. Es kann eine höhere Rentabilität des Eigenkapitaleinsatzes erzielt werden, wenn ein Teil des Eigenkapitals in ein Beitragsdepot investiert wird, um die Zinsbelastung und die steuerlichen Vorteile zu erhöhen. Der Kreditnehmer muss jedoch über eine ausreichende Bonität verfügen, um das Darlehen mit dem Guthaben aus dem Beitragsdepot zurückzahlen zu können.

Fazit: Rendite mit Immobilien erzielen

Eine Investition in Immobilien sollte immer mit dem Ziel einer entsprechenden Rendite einhergehen und nicht nur wegen steuerlicher Vorteile erfolgen. Der Wert einer Immobilie wird hauptsächlich durch den Standort bestimmt. Immobilien in begehrten Stadtzentren haben einen deutlichen Vorteil gegenüber Eigenschaften in Kleinstädten oder ländlichen Gebieten. Da die Nachfrage nach Wohnraum in prosperierenden Gebieten steigt, zählt auch der Standort beim Verkauf der Immobilie zu den wichtigsten Faktoren. Des Weiteren beeinflussen der Zustand des Gebäudes und die Qualität der Infrastruktur den Wert einer Immobilie.