Die Spekulationssteuer bei Immobilien kann dann anfallen, wenn Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und daraus Gewinn erwirtschaften. Allerdings gibt es ein paar Besonderheiten und Ausnahmefälle, die zu beachten sind.
Was ist die Spekulationssteuer?
Haben Sie eine Immobilie als Anlageobjekt erworben und planen nun, sie zu verkaufen? Ganz gleich, ob es sich um ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus handelt, der Verkaufszeitpunkt ist von entscheidender Bedeutung. Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre, kann jedoch auch kürzer sein.
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf den Gewinn erhoben wird, der durch den Verkauf von Anlageobjekten innerhalb der Spekulationsfrist erzielt wird. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis der Immobilie berechnet. Die Höhe der Steuer hängt von der Höhe des erzielten Gewinns ab und beträgt in der Regel 25 Prozent.
Es gibt jedoch einige Ausnahmen, die es ermöglichen, die Spekulationssteuer bei Immobilien zu umgehen.
Spekulationssteuer für Immobilien vermeiden und Steuern sparen
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie zu umgehen:
- Wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (also 100% Eigennutz) genutzt wurde.
- Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde und die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.
- Wenn zwischen Kaufvertrag und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, müssen Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen. Ebenso entfällt die Steuer, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben und die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Dabei wird auch die Nutzung durch Ihren Ehe- oder Lebenspartner oder ein kindergeldberechtigtes Kind als Selbstnutzung gewertet.
Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen, besteht darin, dass zwischen dem Kauf und dem Verkauf Ihrer Immobilie mehr als zehn Jahre liegen. In diesem Fall ist der Verkauf spekulationssteuerfrei. Dabei ist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags ausschlaggebend.
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Spekulationssteuer bei Eigennutzung und Teilnutzung
Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie in den letzten drei Jahren teilweise selbst genutzt haben, können Sie die Spekulationssteuer für diese Immobilie teilweise umgehen. In diesem Fall muss die Steuer nur anteilig gezahlt werden. Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus besitzen, das zu 60 Prozent von Ihnen selbst genutzt wird und zu 40 Prozent vermietet ist, fällt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Teil des Hauses an.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Regelung nur für den Teil der Immobilie gilt, der vermietet wurde. Wenn Sie beispielsweise einen Raum in Ihrem Eigenheim als Büro genutzt und vermietet haben, gilt die Teilnutzung nur für diesen Raum und nicht für das gesamte Haus.
Um von der Teilnutzung bei der Spekulationssteuer profitieren zu können, müssen die entsprechenden Räumlichkeiten für mindestens 50 Prozent der Zeit von Ihnen selbst genutzt worden sein.
Spekulationssteuer und Vermietung
Die Spekulationsfrist bei Immobilien ohne Eigennutzung beträgt zehn Jahre. Das ist der Fall, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Wenn der Ankauf der Immobilie mehr als zehn Jahre zurückliegt, müssen Sie dementsprechend keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf der Wohnung oder des Hauses zahlen.
Die Spekulationsfrist ist bei einer selbst genutzten Immobilie anders geregelt und von verschiedenen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel dem Zeitraum der Selbstnutzung oder dem Verkaufszeitpunkt. Wenn Sie unsicher sind, ob und in welcher Höhe Spekulationssteuer bei einem Verkauf anfällt, empfiehlt es sich, eine fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.
Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken
Wer ein unbebautes Grundstück erworben hat und dieses vor Ablauf der Spekulationsfrist wieder verkaufen möchte, ohne es bebaut zu haben, muss immer Steuern zahlen. Der Grund dafür ist, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und somit nicht zum Eigenbedarf genutzt werden können. Wenn auf dem Grundstück ein Haus zur Vermietung gebaut wurde, gilt der Zeitpunkt des Grundstückskaufs als Beginn der Spekulationsfrist.
Es ist zu beachten, dass der Verkauf eines unbebauten Grundstücks innerhalb der Spekulationsfrist grundsätzlich immer steuerpflichtig ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Verkäufer das Grundstück beabsichtigt hatte, darauf ein Haus zu bauen, oder ob es aus anderen Gründen unbewohnt geblieben ist. Eine Ausnahme bildet lediglich der Fall, dass das Grundstück tatsächlich bebaut wurde und vermietet wird.
Sonderfall: Immobilienverkauf eines geerbten oder geschenkten Objekts
Wenn Sie eine geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen möchten, gelten besondere Regelungen. Das Erben oder Empfangen einer Immobilie als Geschenk wird rechtlich nicht als Kauf einer Immobilie betrachtet. Selbst wenn zwischen dem Erbantritt bzw. der Geschenkannahme und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist nicht zwangsläufig Spekulationssteuer zu zahlen.
Wenn eine Immobilie geerbt (Erbschaft) oder als Geschenk erhalten wird, beginnt die Spekulationsfrist ab dem Datum des ursprünglichen Kaufs durch die Person, die Ihnen die Immobilie vererbt oder geschenkt hat. Im steuerlichen Sinne erben Sie also nicht nur die Immobilie, sondern auch die damit verbundene laufende Spekulationsfrist.
Wenn der Erblasser oder Schenkende die Immobilie bereits zehn Jahre besessen hat oder das Haus im Jahr des Erbes oder der Schenkung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, fällt für den Erben oder Geschenkempfänger keine Spekulationssteuer an. Die Drei-Objekt-Grenze gilt für geerbte und geschenkte Immobilien nicht.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer für Immobilien?
Berechnung der Spekulationssteuer für einen Immobilienverkauf
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt nicht vom Verkaufswert der Immobilie ab, sondern wird am Verkaufsgewinn berechnet. Um den Verkaufsgewinn zu ermitteln, müssen Sie den Anschaffungswert und die Werbungskosten vom erzielten Verkaufspreis abziehen. Die Werbungskosten müssen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstanden sein. Dazu zählen beispielsweise:
- Kosten und Gebühren für Makler
- Notariatskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung für Kreditinstitute
- Grunderwerbsteuer und Kosten für den Grundbucheintrag
- Renovierungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf
- Fahrt- und Telefonkosten
- Verkaufsinserate
Zu beachten ist außerdem, dass bereits getätigte Abschreibungen für die Immobilie zum Anschaffungswert hinzugerechnet werden müssen. Diese Regelung gilt jedoch nur für den vermieteten Anteil der Immobilie. Nach Abzug von Anschaffungswert und Werbungskosten ergibt sich der Verkaufsgewinn, auf den die Spekulationssteuer angewendet wird.
Spekulationssteuer bei Verlusten
In Zeiten stark ansteigender Immobilienpreise ist es ein seltener Fall, kann aber dennoch vorkommen: Sie kaufen und verkaufen eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und machen dabei einen Verlust (Spekulationsverlust statt Spekulationsgewinn). Da es keinen Gewinn gibt, wird natürlich keine Spekulationssteuer fällig.
Sie können Verluste bei Veräußerungsgeschäften von immobilien steuerlich geltend machen. Gemäß Gesetz (§23 EStG) müssen Sie allerdings im selben Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften erzielt haben, mit denen der Verlust verrechnet werden kann. Dabei ist entscheidend, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen handelt.
Beispiel: Johannes verkauft eine kürzlich erworbene Eigentumswohnung mit einem Verlust von 30.000 Euro. Bei einem Einfamilienhaus, das ihm ebenfalls gehört, beweist er jedoch mehr Verkaufsgeschick und erzielt einen Gewinn von 110.000 Euro.
Da der Verlust aus vergleichbaren Geschäften – privaten Veräußerungsgeschäften mit Immobilien – entstanden ist, kann Johannes die beiden Beträge verrechnen. In diesem Fall muss also also auf 80.000 Euro Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer bezahlen.
Es gilt also, die Anschaffungskosten bei Erwerb den Verkaufserlösen bzw. Veräußerungsgewinn gegenüberzustellen. Auf dieser Basis wird die an den Fiskus / das Finanzamt fällige Steuer unter Berücksichtigung des persönlichen Steuersatzes .
Spekulationssteuer bei gewerblichem Verkauf und Drei-Objekt-Grenze
Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, wie beispielsweise Häuser, gekauft und weiterverkauft, wird dies von den Finanzbehörden als gewerblicher Grundstückshandel angesehen und die Spekulationsfrist von zehn Jahren für einen steuerfreien Verkauf greift nicht mehr. In diesem Fall muss der Veräußerung einer Immobilie unabhängig von der Dauer des Besitzes versteuert werden.
Als Privatperson sollten Sie dementsprechend darauf achten, An- und Verkäufe nicht zu oft zu wiederholen und die sogenannte Drei-Objekt-Grenze nicht zu überschreiten. Wenn Sie beispielsweise zwei Häuser verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen, wenn alle Immobilien innerhalb von fünf Jahren gekauft und verkauft wurden.
Die Anzahl der Immobilientransaktionen sollten im Auge behalten werden und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um mögliche steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Spekulationsteuer & Hausverkauf
Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?
Eine Spekulationssteuer ist dann zu zahlen, wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre, kann aber je nach Fall auch kürzer ausfallen.
Kann man ein Haus nach 2 Jahren wieder steuerfrei verkaufen?
Ja, Sie können eine selbstgenutzte Immobilie nach 2 Jahren wieder verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Allerdings müssen Sie nachweisen können, dass Sie die Immobilie in dieser Zeit selbst genutzt haben. Es wird also vorkommen, dass die Finanzbehörde bei einem Immobilienverkauf prüfen wird, ob Sie tatsächlich selbst in der Immobilie gewohnt haben.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von dem jegeiligen Gewinn bei Immobilienverkauf und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Um den Gewinn zu ermitteln, werden die Erlöse der Veräußerung von den Anschaffungskosten sowie den Werbungskosten abgezogen. Steuerliche Abschreibungen müssen dem Anschaffungswert hinzugerechnet werden.
Die Steuer wird dann auf den Gewinn berechnet und richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Je höher Ihr Einkommen und Ihr Steuersatz, desto höher fällt die Spekulationssteuer aus.
Wichtig ist auch, dass bei einem Verlust kein Steuerbetrag fällig wird. In diesem Fall können Sie den Verlust steuerlich geltend machen und mit Gewinnen aus anderen Immobiliengeschäften verrechnen.
