Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, aber haben kein Eigenkapital? Mit den richtigen Finanzierungsoptionen ist es trotzdem möglich, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Eine Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten eröffnet Ihnen auch ohne Eigenkapital den Weg zur Immobilie.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Baufinanzierung ist ein Darlehen, das dazu dient, die Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, einschließlich der Ausgaben für das Grundstück und die Außenanlagen. Die Immobilie kann ein Haus oder eine Eigentumswohnung sein.
In der Regel erwarten die Kreditgeber von den Kreditnehmern, dass sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln finanzieren. Dieses Eigenkapital wird oft verwendet, um die Baunebenkosten zu decken. Die Höhe des Eigenkapitals hat auch Einfluss auf die Kreditsumme und die Zinssätze, die bei der Rückzahlung anfallen.
Obwohl eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, bezeichnen Banken dies als Vollfinanzierung. Diese Art der Finanzierung birgt jedoch Risiken und ist nicht für jeden Kreditnehmer geeignet. Außerdem wird sie nicht von jeder Bank angeboten.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Für den Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital besteht die Möglichkeit, eine Vollfinanzierung aufzunehmen. Dabei wird der gesamte Kaufpreis oder die gesamten Kosten für den Bau der Immobilie von der Bank finanziert. Zusätzlich werden auch die Kaufnebenkosten, wie Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage, in die Finanzierung einbezogen.
Eine Vollfinanzierung kann für Personen in Frage kommen, die über keine Ersparnisse oder andere finanzielle Mittel verfügen. Jedoch sind die Voraussetzungen hierfür in der Regel strenger als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Oftmals wird von der Bank eine höhere Bonität des Kreditnehmers verlangt, um das höhere Risiko der Vollfinanzierung auszugleichen.
Es ist jedoch zu beachten, dass eine Vollfinanzierung auch höhere Zinsen mit sich bringen kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Zudem ist die Tilgungsdauer meist länger, da die monatlichen Raten höher ausfallen können. Eine Vollfinanzierung sollte daher genau geprüft und mit anderen Finanzierungsformen verglichen werden, um eine passende Lösung zu finden.
Kein Eigenkapital heißt mehr Risiko für Banken
Eine Alternative zur Vollfinanzierung ist die 100-Prozent-Finanzierung. Hierbei verfügen Kreditnehmer über Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Die restlichen Kosten für den Hauskauf werden dann über ein Darlehen finanziert.
Im Gegensatz zur Vollfinanzierung ist bei der 100-Prozent-Finanzierung das Kreditrisiko für die Banken geringer. Das Eigenkapital der Kreditnehmer reduziert das Risiko und somit auch die Zinsen für das Darlehen. Allerdings müssen Kreditnehmer auch hierbei eine gute Bonität und ein sicheres Einkommen nachweisen können.
Es ist jedoch zu beachten, dass auch bei der 100-Prozent-Finanzierung die monatlichen Raten und die Tilgungsdauer höher ausfallen können als bei einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital. Eine genaue Prüfung der verschiedenen Finanzierungsoptionen ist daher empfehlenswert.
Alternative Finanzierung
Eine Alternative zur Vollfinanzierung ist die 100-Prozent-Finanzierung. Hierbei verfügen Kreditnehmer über Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Die restlichen Kosten für den Hauskauf werden dann über ein Darlehen finanziert.
Im Gegensatz zur Vollfinanzierung ist bei der 100-Prozent-Finanzierung das Kreditrisiko für die Banken geringer. Das Eigenkapital der Kreditnehmer reduziert das Risiko und somit auch die Zinsen für das Darlehen. Allerdings müssen Kreditnehmer auch hierbei eine gute Bonität und ein sicheres Einkommen nachweisen können.
Es ist jedoch zu beachten, dass auch bei der 100-Prozent-Finanzierung die monatlichen Raten und die Tilgungsdauer höher ausfallen können als bei einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital. Eine genaue Prüfung der verschiedenen Finanzierungsoptionen ist daher empfehlenswert.
Was zählt zum Eigenkapital?
Das Eigenkapital, das zur Verfügung steht, um den Hauskauf oder -bau zu finanzieren, umfasst nicht nur die Ersparnisse des Kreditnehmers. Um die Höhe des Eigenkapitalanteils korrekt zu berechnen, sollten auch die folgenden Mittel berücksichtigt werden:
- Aktien oder Fondsanteile in einem Depot
- Auszahlung aus einer Lebensversicherung
- entgeltfreie Eigenleistungen oder Hilfe durch Freunde und Familie
- Gebäude oder Grundstücke (geerbt oder selbst erworben)
- Geld (in Form von Münzen, Bargeld oder Ersparnissen auf Konten)
- Guthaben aus der Riester-Rente oder Wohn-Riester
- Münzen, Gemälde, Antiquitäten oder Edelmetalle
- Vermögenswirksame Leistungen
- Zuteilungsreifer Bausparvertrag
Die genaue Höhe des Eigenkapitalanteils ist von verschiedenen Faktoren abhängig und kann individuell sehr unterschiedlich ausfallen. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann jedoch dazu beitragen, bessere Konditionen bei der Baufinanzierung zu erhalten.
Varianten der Baufinanzierung
Nur sehr wenige Menschen können sich den Kauf oder Bau einer Immobilie durch Ersparnisse oder Wertanlagen komplett selbst leisten. Aus diesem Grund ermöglichen Banken und andere Kreditgeber verschiedene Arten von Baudarlehen, um die Finanzierung zu vereinfachen. Die bekanntesten Arten von Immobilienkrediten sind Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und Darlehen mit Endfälligkeit.
Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen wird ein festes Kreditvolumen für eine bestimmte Zeit über eine gleich bleibende Rate zurückgezahlt. Diese Rate teilt sich in einen Teil für die Tilgung des Kredits und einen Teil für die Zinsen auf.
Während der Sollzinsbindung, die zwischen 5 und 30 Jahren betragen kann, verschiebt sich das Verhältnis zwischen dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Je weiter die Restschuld sinkt, desto geringer werden die Zinsen, die die Banken berechnen. Um die Ratenhöhe konstant zu halten, muss der Tilgungsanteil der Rate steigen. Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit wird der Großteil der Raten zur Abzahlung des Kredits verwendet.
Das Annuitätendarlehen bietet Kreditnehmern Planungssicherheit, da sie während der gesamten Laufzeit dieselbe Rate zahlen müssen. Zudem ist es möglich, Sonderzahlungen zur schnelleren Tilgung zu leisten. Die Höhe der monatlichen Rate wird bei Abschluss des Darlehensvertrags individuell auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers angepasst.
Tilgungsdarlehen
Eine Tilgungsdarlehen ist eine andere Art der Finanzierung für den Bau oder Kauf eines Hauses/einer Wohnung. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen, bei dem die Raten gleichbleiben, ändern sich die Raten bei einem Tilgungsdarlehen. Jede Rate besteht aus einem fester Tilgungsanteil und einem variablen Zinsanteil. Beim Bezahlen jeder Rate werden die Zinsen neu berechnet, abhängig von der noch verbleibenden Schuld.
Der Zinsanteil der Rückzahlungen verringert sich, je mehr man zurückzahlt. Dadurch wird die monatliche Rate, die man leisten muss, kleiner. Den genauen Verlauf der Raten, sowie die Dauer des Darlehens, kann man dem Tilgungsplan entnehmen, der beim Abschluss des Vertrags erstellt wird.
Das Tilgungsdarlehen bietet Kreditnehmern die Möglichkeit, flexibler auf Veränderungen ihrer finanziellen Situation zu reagieren. Bei einer höheren Tilgung kann die Laufzeit des Darlehens verkürzt werden, während bei einer niedrigeren Tilgung die Rate entsprechend angepasst werden kann.
Darlehen mit Endfälligkeit
Das Darlehen mit Endfälligkeit ist eine seltene Form der Baufinanzierung. Kreditnehmer müssen während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen der Kreditsumme zahlen. Erst beim Erreichen des Fälligkeitsdatums wird die vollständige Kreditsumme fällig. Oft kommen die notwendigen Mittel zur Abzahlung aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag. Ein separat angespartes Tilgungssurrogat wird während der Laufzeit angespart, sodass diese Kosten in die Gesamtbelastung miteinbezogen werden müssen.
Da die Rückzahlung der Finanzierung gesichert ist, eignet sich ein endfälliges Darlehen insbesondere für Kreditnehmer, die zwischenzeitlich anzusparende Mittel gezielt einsetzen möchten oder als Vermieter/Kapitalanleger Steuervorteile nutzen möchten. Allerdings ist diese Form der Finanzierung mit einem höheren Risiko verbunden, da am Ende der Laufzeit eine hohe Summe auf einmal zurückgezahlt werden muss.
Wer kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhalten?
Eine klassische Baufinanzierung geht davon aus, dass der Kreditnehmer einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 bis 30 % der Gesamtsumme für den Kauf oder Bau einer Immobilie aufbringt. Da nicht alle Kreditnehmer über ausreichend Eigenkapital verfügen, bieten Banken insbesondere in Zeiten niedriger Zinssätze eine Vollfinanzierung an.
Diese Art der Finanzierung eignet sich insbesondere für junge Familien, die noch kein Kapital für eine Immobilie ansparen konnten. Sie kann jedoch auch für Kreditnehmer attraktiv sein, die zwar über Ersparnisse verfügen, diese aber nicht vorzeitig auflösen können oder wollen, da sie langfristig angelegt sind.
Allerdings ist zu beachten, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit höheren Risiken verbunden ist. Die Zinsen sind in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, da die Banken ein höheres Ausfallrisiko tragen. Zudem können unvorhergesehene Kosten während des Baus oder der Renovierung zu Problemen bei der Rückzahlung führen.
Wann genehmigen Banken eine Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung für den Hauskauf oder -bau wird von Banken und Sparkassen sorgfältig geprüft, bevor sie eine Entscheidung treffen. Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, müssen Kreditnehmer unter anderem folgende Voraussetzungen erfüllen:
- ausreichendes Einkommen
- sicherer Arbeitsplatz
- unbefristeter Arbeitsvertrag
- gute Bonität
- ausreichender Beleihungswert der finanzierten Immobilie
Bei einer Vollfinanzierung muss der Immobilienkäufer eine Immobilie in einem guten Zustand und an einem guten Standort kaufen, da diese als Sicherheit für die Baufinanzierung dient. Allerdings birgt eine Finanzierung ohne Eigenkapital höhere Risiken, was in der Regel auch höhere Zinsen bedeutet.
Wichtig: Der Zustand der Immobilie zählt
Unabhängig davon, ob es sich um eine Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung handelt, haben Kreditnehmer, die eine Immobilie in guter Lage und in gutem Zustand erwerben, bessere Chancen auf niedrigere Zinsen als solche, die beispielsweise eine Eigentumswohnung in einem sanierungsbedürftigen Altbau in einer weniger guten Wohnlage finanzieren möchten.
Denn die finanzierte Immobilie dient als Sicherheit für die Baufinanzierung. Je höher der Beleihungswert der Immobilie, desto geringer ist das Risiko für die Bank, und desto niedriger können die Zinsen ausfallen. Zudem haben Kreditnehmer mit einer Immobilie in guter Lage und in gutem Zustand in der Regel bessere Verkaufschancen, falls sie die Immobilie später veräußern möchten.
Hauskredit ohne Eigenkapital: Vor- und Nachteile
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Der Vorteil besteht darin, dass Sie sich trotz fehlenden Eigenkapitals den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen können, ohne erst auf die Ansparen des benötigten Eigenkapitals zu warten. Wenn die Zinsen niedrig sind und die Immobilienpreise steigen, kann eine Vollfinanzierung auch als lohnende Geldanlage angesehen werden.
Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Nachteile, die nicht von der Hand zu weisen sind – Bankberater berechnen bei Vollfinanzierungen oft höhere Zinsen, da das Ausfallrisiko für die Bank höher ist. Bei einem Kredit, bei dem der Kreditnehmer eine gewisse Eigenkapitalbeteiligung vorweisen kann, sind die Erfolgschancen, einen günstigeren Zinssatz auszuhandeln, höher als bei einer Vollfinanzierung. Diese birgt jedoch auch mehr Risiken sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer.
Ein gesicherter Job und eine gute Gesundheit reichen manchmal nicht aus, um vor finanziellen Problemen zu bewahren. Besonders schwierig wird es, wenn die Zinsbindungsfrist endet und sich die Zinsen für Immobilienkredite erhöht haben. Als Privatperson sollten Sie dementsprechend darauf achten, An- und Verkäufe nicht zu oft zu wiederholen und die sogenannte Drei-Objekt-Grenze nicht zu überschreiten. Wenn Sie beispielsweise zwei Häuser verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen, wenn alle Immobilien innerhalb von fünf Jahren gekauft und verkauft wurden.
Die Anzahl der Immobilientransaktionen sollten im Auge behalten werden und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um mögliche steuerliche Konsequenzen (Spekulationssteuer) zu vermeiden.
Fazit: Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, aber nicht immer sinnvoll. Die Kreditvergabe hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Bonität und dem Einkommen des Kreditnehmers sowie der Qualität und Lage der zu finanzierenden Immobilie.
Banken finanzieren nur hochwertige Immobilien in guter Lage ohne Eigenkapital, da das Risiko für die Banken höher ist. Die Zinsen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind in der Regel höher als bei einem Darlehen mit Eigenkapitalanteil.
Für diejenigen, die ein Risiko vermeiden möchten, gibt es andere Finanzierungsoptionen auf dem Markt. Es gibt viele verschiedene Wege, wie man zu einem Darlehen für ein Bauprojekt gelangen kann. Zum Beispiel den Abschluss eines Bausparvertrags oder die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen.
