Immobilien als Altersvorsorge

Eigenheimbesitzer können sich im Alter auf die stabile Wertanlage Immobilie verlassen. Diese ist nicht nur eine sinnvolle Altersvorsorge, sondern kann in entsprechendem Ausmaß auch die gesamte Rentenversorgung abdecken. Ob eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll ist und ob sie als Vorsorge für den Ruhestand ausreicht, erfahren Sie hier.

Immobilien als Altersvorsorge – Trend oder solide Strategie?

Wenn Sie über eine Immobilie als Altersvorsorge nachdenken, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Zum Beispiel kann Ihre Immobilie auf verschiedene Weisen Ihre Altersvorsorge sein.

Immobilie als Altersvorsorge: Diese Möglichkeiten gibt es

Anfang 2020 hat das Coronavirus die ganze Welt in eine Krise gestürzt. Viele Menschen, die in Geldwerte investiert haben, mussten zittern oder haben möglicherweise schon einen großen Verlust hinnehmen müssen.

Vermietete Immobilien als Altersvorsorge

Als Altersvorsorge eignet sich die Vermietung einer Immobilie besonders gut, da Sie so Ihr Einkommen im Ruhestand aufbessern können. Hier stellen wir Ihnen drei verschiedene Möglichkeiten der Vermietung vor und erläutern die Vor- und Nachteile für den Ruhestand. Mit einem individuellen Blick auf Ihre finanzielle Ausgangssituation und Ihre Wohnbedürfnisse können Sie herausfinden, welches der folgenden Modelle am besten zu Ihnen passt. Ein Spezialist für Anlageimmobilien kann Ihnen dabei helfen, ein solides Finanzierungs- und Anlagekonzept zu erstellen.

Immobilien durchgängig vermieten

Vorteile

• Mieteinnahmen als zusätzliche Einkommensquelle
• Tilgung der Finanzierung
• Ggf. Steuervorteile durch Abschreibung

Nachteile

• Rückstellungen für Instandhaltungen
• Kein eigenes Wohneigentum

Die eigenen vier Wände sind für die meisten Menschen weitaus mehr, als nur ein Dach über dem Kopf. Sie sind die Basis, auf der das ganze Leben aufgebaut wird und stellen in den seltensten Fällen nur eine reine finanzielle Investition dar. Anders ist es bei der Altersvorsorge: Hier zählen vorrangig die Mieteinnahmen, welche die Rente aufbessern soll. Aus diesem Grund entscheiden sich immer mehr Menschen dafür, eine Immobilie nicht selbst zu bewohnen, sondern diese komplett an Dritte zu vermieten.

Die ständig vermietete Immobilie als Altersvorsorge zahlt sich durch die Mieteinnahmen zu einem Teil selbst ab. Denn die Mieteinnahmen können in die Tilgung der Baufinanzierung eingebracht werden. So polstert die eingenommene Miete die Rente auf und garantiert somit eine finanzielle Sicherheit im Alter. Eine Immobilie, die ausschließlich vermietet wird, ist ein reines Renditeobjekt. In diesem Fall erhoffen sich der Eigentümer der Immobilie als Altersvorsorge Mieteinnahmen als Aufbesserung der Rente.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen immer versteuern. Außerdem sind Sie als Vermieter für Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Das bedeutet, dass Sie ausreichend Rücklagen bilden müssen, um Ihren Verpflichtungen nachzukommen. Die Rücklagen können Sie nicht einfach auf die Miete draufschlagen. Die Miete für Ihre Immobilie sollte dem Mietspiegel der Region entsprechen. Zudem müssen Sie vermutlich selbst Miete zahlen, wenn Sie in Rentnerzeiten sind – schließlich wohnen Sie vermutlich in einer Mietwohnung.

Wenn Sie mehrere Immobilien vermieten, kann dies eine bedeutende finanzielle Aufwertung Ihrer Rente bedeuten. Allerdings müssten die Mieteinnahmen deutlich höher sein als Ihre eigenen Mietausgaben, damit man von einer solchen Aufbesserung sprechen kann. Wenn die vermietete Immobilie allerdings auf dem Land steht, könnten die Einnahmen Ihre Mietausgaben für eine kleine Stadtwohnung zumindest teilweise decken.

Immobilie erst selbst nutzen, dann im Alter vermieten

Vorteile

• Miete als Zusätzliche Einkommensquelle im Alter
• Tilgung der Finanzierung bis Eigennutzung
• Höhere Steuervorteile durch Abschreibung

Nachteile

• Rückstellungen für Instandhaltungen
• Eigene Mietzahlung, bis Sie die Immobilie selbst nutzen

Dieses Modell ist insbesondere für diejenigen geeignet, denen die Immobilie im Alter einfach zu groß ist. Sie ziehen aus dem Eigenheim aus und in eine kleinere Mietwohnung um. Wenn Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen und sie dann vermieten, sparen Sie bereits die Mietkosten. Allerdings müssen Sie weiterhin die Finanzierung für den Bau- oder Kauf bezahlen. Sobald Sie die Immobilie vermietet haben, müssen Sie selbst Miete zahlen, weil Sie in eine Mietwohnung umziehen. Die Mieteinnahmen und -Ausgaben können sich jedoch decken, je nachdem wie teuer Ihre Mietwohnung ist. Auch in diesem Fall müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern und möglicherweise Instandhaltungsrücklagen anlegen.

Ein Vorteil kann im Alter allerdings die Tatsache sein, dass Sie durch die Abschreibungen des vermieteten Objekts mit der Immobilie Steuern sparen können.

Immobilie erst vermieten, dann im Alter selbst nutzen

Vor und Nachteile sind hierbei:

✓ Miete als Zusätzliche Einkommensquelle im Alter	X Rückstellungen für Instandhaltungen
✓ Tilgung der Finanzierung bis Eigennutzung	X Eigene Mietzahlung, bis Sie die Immobilie selbst nutzen
✓ Höhere Steuervorteile durch Abschreibung

Dieses Modell ist das genaue Gegenteil des vorherigen. Sie vermieten die Immobilie zur Altersvorsorge direkt ab Kauf und generieren ein zusätzliches Einkommen durch Mieteinnahmen. Dies bringt auch steuerliche Vorteile – denn durch die AfA können Sie einen gewissen Teil des Anschaffungspreises über lange Zeit von der Steuer absetzen. Bis Sie den Ruhestand erreicht haben, kann die Immobilie – bzw. die Finanzierung dieser – komplett durch die Mietzahlungen abbezahlt sein und Sie können Ihren Lebensabend in einer abbezahlten Immobilie selbst bewohnen.

Wichtig dabei ist nur darauf zu achten, dass Sie Reparaturen, Sanierungen im Laufe der Jahre durch den Cashflow der Immobilie oder durch weiteres Eigenkapital finanzieren. Wenn Sie hierfür einen zusätzlichen Kredit in Anspruch nehmen, kann es sein, dass Sie zum Einzug in die Immobilie weiterhin Zahlungen zur Tilgung vornehmen müssen. Bilden Sie also in der Laufzeit der Bau- oder Kauffinanzierung genügend Instandhaltungsrücklagen, sodass Sie auf Zwischenfälle vorbereitet sind.

Immobilie als Altersvorsorge verkaufen

✓ Großes finanzielles Polster durch Verkaufserlös	X Sie müssen im Alter Miete zahlen
✓ Eigenkapital für weitere Investitionen	X Fraglich, ob ein guter Verkaufspreis erzielt wird

Sie haben die Möglichkeit, Ihr Geld aus dem Verkauf Ihrer Immobilie als Altersvorsorge zu sehen. Hier gehen wir davon aus, dass Sie bis ins hohe Alter in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, sie dann verkaufen und in eine Mietwohnung ziehen. Sie können sich von dem Verkaufserlös einen schönen Ruhestand gönnen. Durch die Selbstnutzung einer Immobilie im Alter reduzieren sich nicht nur Kosten, sondern auch Aufwände für die Bewirtschaftung.

Natürlich fallen hierdurch wieder Mietkosten an, allerdings ist es dennoch eine finanzielle Ersparnis. Wichtig zu erwähnen ist auch, dass der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigen kann – sofern Sie diese gut in Schuss halten und regelmäßig Instand setzen. Sollte die Immobilie tatsächlich verkauft werden, besteht somit die Chance auf einen hohen Gewinn. Wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Wohnung zu kaufen, anstatt diese zu mieten, sollten Sie einige Punkte beachten.

Eine Wohnung in der Stadt ist in der Regel teurer als ein Haus auf dem Land. Dafür sparen Sie jedoch Mietausgaben und werden Teil einer Eigentümergemeinschaft. Neben normalen Kosten für Strom und Heizung müssen Sie auch regelmäßig Hausgeld zahlen und Instandhaltungsrücklagen bilden. Diese Kosten werden von vielen Eigentümern unterschätzt. Daher müssen Sie bei diesem Modell exakt berechnen, ob und wie viel Sie sparen können – und ob es unter Umständen nicht doch günstiger ist, zur Miete zu wohnen.

Was Sie bei dem Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge beachten müssen

Die Immobilie als Altersvorsorge ist ein Konzept, welches vor allem dann aufgeht, wenn im Alter keine unnötigen Mehrbelastungen drohen. Dabei ist neben der Größe und Lage Ihres Eigenheims besonders die Finanzierung entscheidend. Je sorgfältiger Sie diese planen, desto besser kann das Haus im Alter als Altersvorsorge dienen.

Wichtig ist daher: die Finanzierung muss bis zum Renteneintritt vollständig getilgt sein.

Wenn Sie von Beginn an auf eine solide Finanzierung setzen, können Sie Ihr Vorhaben erfolgreich umsetzen. Eigenkapital ist hierbei das A und O: Je mehr Eigenkapital Sie in die Immobilie investieren, desto weniger Fremdkapital müssen Sie bei der Bank aufnehmen. Und je kleiner Ihre Finanzierung ist, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Also achten Sie auf eine solide Finanzplanung.

Setzen Sie auf eine hohe Tilgung und zahlen Sie so schnell wie möglich ab. Dies ist insbesondere bei niedrigen Zinsen interessant. Wenn Sie sich eine lange Sollzinsbindung von mindesten 20 Jahren einen niedrigen Zinssatz sichern, sind Sie auch bei allgemeinen Zinserhöhungen abgesichert.

Tipps zur Finanzierung einer Immobilie als Altersvorsorge:

• Tilgen Sie so hoch, wie es die Mieteinnahmen erlauben
• Vereinbaren Sie eine lange Sollzinsbindung
• Bringen Sie eine hohe Summe Eigenkapital ein
• Tilgungsplan so strukturieren, dass Sie zum Renteneintritt schuldenfrei sind

Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge aus?

Für viele Menschen ist es im Alter wichtig, unabhängig von Mietpreisschwankungen zu sein. Die Kosten für die Instandhaltung einer Immobilie tragen allein die Eigentümer. Es ist daher wichtig, dass Sie Rücklagen bilden, um im Falle einer Reparatur vorzusorgen. Dies ist beispielsweise bei Mietern nicht der Fall. Durch ein Eigenheim macht man sich unabhängig von Mieterhöhungen. Die finanzielle Freiheit erreicht man aber nur, wenn die Baufinanzierung bis zum Renteneintritt vollständig getilgt ist.

Neben den Fixkosten, wie Miete oder Hypothekenzinsen, kommen monatlich weitere Kosten auf Mieter und Immobilienbesitzer zu. Hierzu gehören Strom, Gas und Telekommunikationsgebühren. Darüber hinaus muss der Eigentümer einer Immobilie vollständig für die Grundsteuer, Versicherungen, Wasser- und Abwasserkosten sowie Müllentsorgung aufkommen. Mieter dagegen können diese Kosten in Ratenzahlung bei den Nebenkostensätzen mit abbezahlen. Eine Immobilie ist eine gute Altersvorsorge, wenn Sie auch noch andere Einkommensquellen haben. Denn nur so können Sie sicherstellen, dass Ihre Rente ausreicht, um Ihren Lebensstil zu unterhalten.

Die Antwort auf die Frage, ob nur eine Immobilie allein als Altersvorsorge ausreicht, lautet also: im Normalfall für Normalverdiener nicht. Wenn Sie allerdings eine gute Strategie zum Vermögensaufbau mit Immobilien haben und sich über die Jahre hinweg ein ganzes Portfolio aufbauen, sieht die Sache anders aus. Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Erstgespräch, in welchem wir gemeinsam herausfinden, wie Sie Immobilien zur Altersvorsorge einsetzen können.

Immobilie selbst nutzen

Wenn Sie über eine Immobilie als Altersvorsorge nachdenken, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Zum Beispiel kann Ihre Immobilie auf verschiedene Weisen Ihre Altersvorsorge sein.

Achten Sie beim Bauen oder Kaufen einer Immobilie schon darauf, dass sie für den Ruhestand geeignet ist. Das ist vor allem wichtig, wenn Sie die Absicht haben, die Immobilie selbst zu nutzen und darin zu wohnen. Folgende Kriterien könnten von Belang sein:

1. Lage der Immobilie

Wenn Sie sich für Ihren zukünftigen Wohnort entscheiden, sollten Sie bedenken, welche Vor- und Nachteile die unterschiedlichen Orte haben. Möchten Sie lieber auf dem Land wohnen und die Ruhe genießen, oder bevorzugen Sie die Annehmlichkeiten der Stadt? Dies und weiteres ist besonders im Alter von Bedeutung:

• Verkehrsanbindungen, auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln
• Nähe zum Arbeitsplatz
• Ärzte und Krankenhäuser in unmittelbarer Umgebung
• Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs in Gehweite

2. Größe der Immobilie und des Grundstücks

Eine eigene Wohnung oder ein Haus als Altersvorsorge ist mit Sicherheit eine gute Idee. Diese Immobilie sollte allerdings bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt sein und vorausschauend gebaut worden sein. So müssen Sie sich im Alter keinerlei Sorgen machen – sei es wegen nicht beglichener Kredite, körperlicher Beeinträchtigung oder auch weil die Immobilie zu groß wäre.

Achten Sie beim Kauf auch auf die Größe des Grundstücks. Denn so sehr ein großer Garten mit weitreichendem Auslauf für Haustiere & Spielplatz für die Kinder und Enkelkinder reizen mag – es muss auch im Alter noch bewirtschaftet werden. Arbeiten, wie Unkraut jäten, Rasenmähen, Schneiden von Hecken und Bäumen oder das Bestellen von Gemüsegärten ist eine körperlich anspruchsvolle Aufgabe, die im Alter nicht unterschätzt werden sollte. 

Planen Sie also gut, wie Sie Ihren Lebensabend verbringen möchten und wie viel Grundstück Sie dafür tatsächlich benötigen.

3. Barrierefreiheit – für unbeschwertes Wohnen im Alter

Eine Immobilie als Altersvorsorge ist eine gute Idee. Die Immobilie sollte bis zum Renteneintritt abgezahlt und vorausschauend gebaut sein, damit Sie im Alter keinerlei Probleme mit Ihrem Haus haben müssen. Seien es finanzielle Probleme durch nicht-abgezahlte Kredite oder körperliche durch zu viele Barrieren oder eine zu große Immobilie. Achten Sie dabei darauf, dass Sie genügend Rücklagen für eventuell anfallende Reparaturen bereithalten. Diese können Sie außerdem nutzen, um mit der Immobilie Steuern zu sparen.

 Wichtig – Bildung von Rücklagen zur Instandhaltung der Immobilie:

Wenn Sie vor dem Rentenalter – oder auch darin – noch notwendige Umbaumaßnahmen oder Reparaturen durchführen möchten, sollten Sie eine Instandhaltungsrücklage bilden. Die allgemeinen Empfehlungen für die Höhe der Instandhaltungsrücklagen für eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern reichen je nach befragtem Institut von 1.000€ bis 5.600€ pro Jahr – zwischen knapp 85€ und 470€ monatlich. Wenn Sie Rücklagen in dieser Höhe bilden können, sind Sie gut auf den Ruhestand vorbereitet.Durch eine Nachrüstung von etwaigen Haltegriffen oder Einstiegshilfen kann die Benutzung der Treppe im Alter erleichtert werden. Zudem ist es hilfreich, beim Bau oder Kauf eines Hauses darauf zu achten, dass man notfalls vollständig auf der unteren Etage leben könnte. So ist man für den Ernstfall vorbereitet und muss sich keine Sorgen machen.Die folgenden Dinge sind für die Barrierefreiheit zuträglich: 

• Leicht zugängliche Bäder mit mindestens 1,5 Meter Breite
• Rutschfester Badezimmerboden ist vorteilhaft
• Mindestens 90cm Breite bei Türen im Haus
• Ausreichende Beleuchtung in allen Zimmern
• Keine Absätze oder hohe Schwellen zwischen den Räumen
• Befestigte Gehwege und Zufahrten
• Mindestens ein Handlauf an der Treppe ins Obergeschoss

FAQs